ΣτΕ: Χωρίς φόρο μεταβίβασης η πρώτη κατοικία και στα οικόπεδα εκτός σχεδίου

Απαλλάσσονται από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων ως πρώτη κατοικία και τα εκτός σχεδίου οικόπεδα και οι κατοικίες επί αυτών, κατόπιν απόφασης του Συμβουλίου της Επικρατείας, υπό την προϋπόθεση ότι βάσει της νομοθεσίας είναι οικοδομήσιμα.

Με την ετυμηγορία του Ανωτάτου Δικαστηρίου επιλύεται μια χρόνια διαμάχη μεταξύ των φορολογουμένων και των φορολογικών αρχών, που αφορά στα ακίνητα που βρίσκονται στην γκρίζα ζώνη των σχεδίων πόλεως και των οικισμών.

Για να χορηγηθεί απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτου (ΦΜΑ) κατά την αγορά οικοπέδου ή κατοικίας, ισχύουν προϋποθέσεις όπως είναι ο αγοραστής ή ο/η σύζυγός του ή τα ανήλικα παιδιά τους να μην έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε άλλη οικία ή διαμέρισμα που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειας ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας επί οικοπέδου οικοδομήσιμου ή επί ιδανικού μεριδίου οικοπέδου, στο οποίο αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές του ανάγκες και βρίσκονται σε δημοτικό διαμέρισμα με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων.

Θεωρείται ότι καλύπτονται οι στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή και της οικογένειάς του, αν το συνολικό εμβαδόν της καθαρής επιφάνειας κατοικιών που υφίστανται ή υπάρχει η δυνατότητα βάσει των πολεοδομικών διατάξεων να αναγερθούν είναι: 70 τ.μ., προσαυξανόμενα κατά 25 τ.μ. για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα του και 30 τ.μ. για το τρίτο και τα επόμενα τέκνα.

Κατ’ εξαίρεση, οι στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή με ποσοστό αναπηρίας τουλάχιστον 67% αυξάνονται από 70 τ.μ. σε 90 τ.μ..

Εντός ή εκτός σχεδίου;

Παράλληλα υπάρχει και ο όρος που προβλέπει ότι: «Το αγοραζόμενο οικόπεδο ή το γήπεδο στο οποίο βρίσκεται η αγοραζόμενη οικία ή το διαμέρισμα να είναι οικοδομήσιμο κατά τον χρόνο της αγοράς και εντός του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου δήμου ή κοινότητας ή μέσα στα όρια οικισμού χωρίς εγκεκριμένο σχέδιο και μεταξύ αγοραστή και πωλητή να μην υπάρχει συγγένεια εξ αίματος ή εξ αγχιστείας πρώτου βαθμού».

Ωστόσο, ζευγάρι φορολογούμενων που απέκτησαν κατοικία σε οικόπεδο που ήταν στην «γκρίζα ζώνη» του σχεδίου πόλεως και των ορίων του οικισμού ενώ αρχικά απαλλάχθηκαν από τον φόρο μεταβίβασης, επειδή πληρούσαν τους όρους της απαλλαγής ως πρώτη κατοικία, στη συνέχεια η ΔΟΥ τους καταλόγισε φόρο μεταβίβασης ύψους 12.040,48 ευρώ.

Η ΔΟΥ υποστήριξε ότι το επίμαχο ακίνητο, παρότι είναι οικοδομήσιμο, δεν ευρίσκεται εντός των ορίων του οικισμού Χερσονήσου, σύμφωνα δε με τις προϋποθέσεις που τίθενται στις ως άνω διατάξεις, για τη χορήγηση της απαλλαγής το ακίνητο πρέπει να ευρίσκεται εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου ή εντός των ορίων οικισμού χωρίς εγκεκριμένο σχέδιο.

Οι φορολογούμενοι προσέφυγαν στο δικαστήριο, υποστηρίζοντας μεταξύ άλλων, ότι η ιδιοκτησία τους ευρίσκεται εντός της οικιστικής ζώνης του παραδοσιακού οικισμού και απέχει μόλις 150 μέτρα από τα όρια αυτού, έχει οικοδομηθεί νομίμως βάσει των ισχυουσών πολεοδομικών διατάξεων επί οικοπέδου άρτιου και οικοδομήσιμου, όπως προκύπτει από την οικοδομική άδεια, και, ως εκ τούτου, πληρούται η απαιτούμενη από τον νόμο (άρθρο 21 του ν. 3842/2010) προϋπόθεση για την απαλλαγή, δηλαδή «το αγοραζόμενο να είναι οικοδομήσιμο».

Με την πρωτόδικη απόφαση η προσφυγή απορρίφθηκε, με το σκεπτικό ότι οι αναιρεσίβλητοι δεν δικαιούνται απαλλαγής από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτου, καθόσον το γήπεδο στο οποίο έχει ανεγερθεί η επίμαχη κατοικία ευρίσκεται εκτός του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου και εκτός των ορίων του οικισμού και δεν έχει τον χαρακτήρα οικοπέδου, οι δε ως άνω εφαρμοστέες διατάξεις δεν αναφέρονται, κατά το γράμμα τους, σε απαλλαγή από τον φόρο λόγω αγοράς πρώτης κατοικίας για κατοικίες ανεγερθείσες σε γήπεδα, με αποτέλεσμα να μην συντρέχει η απαιτούμενη από το νόμο προϋπόθεση για την απαλλαγή.

Κατόπιν προσέφυγαν στο Διοικητικό Εφετείο Χανίων, το οποίο δέχτηκε την προσφυγή τους και διέταξε την επιστροφή του φόρου μεταβίβασης ως αχρεωστήτως καταβληθέντος.

Η ετυμηγορία του ΣτΕ

Στη συνέχεια η ΑΑΔΕ προσέφυγε στο Συμβούλιο της Επικρατείας, ζητώντας να ακυρωθεί η απόφαση του Εφετείου Χανίων, αλλά έχασε την υπόθεση.

Με την υπ. αρ. 603/2025 απόφασή του το ΣτΕ έκρινε, πως ορθώς το διοικητικό Εφετείο δέχθηκε ότι, «κατά την έννοια των διατάξεων του άρθρου 21 του ν. 3842/2010, με τις οποίες τροποποιήθηκαν οι διατάξεις της παραγράφου 4 του άρθρου 1 του ν. 1078/1980, για τη χορήγηση της απαλλαγής από τον φόρο μεταβίβασης για την απόκτηση πρώτης κατοικίας, αρκεί το αγοραζόμενο οικόπεδο να είναι οικοδομήσιμο ή η αγοραζόμενη κατοικία ή το διαμέρισμα να ευρίσκονται επί οικοπέδου που είναι οικοδομήσιμο σύμφωνα με τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις».

Επομένως, προστίθεται στην απόφαση, «η απαλλαγή χορηγείται και στην περίπτωση, όπως εν προκειμένω, που το οικόπεδο ευρίσκεται εκτός του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου, μπορεί όμως να οικοδομηθεί νομίμως ή έχει ήδη οικοδομηθεί νομίμως κατ’ εφαρμογή των ισχυουσών πολεοδομικών διατάξεων και σύμφωνα με τους όρους και περιορισμούς που ισχύουν για την συγκεκριμένη περιοχή, αφού και στην περίπτωση αυτή εξασφαλίζεται ο επιδιωκόμενος σκοπός του νόμου, συνιστάμενος στην παροχή κινήτρων για απόκτηση πρώτης κατοικίας».

Για την ιστορία και την ταχύτητα απονομής της δικαιοσύνης, αξίζει να επισημανθεί ότι η εν λόγω υπόθεση εκκίνησε από το 2008 και τελεσιδίκησε, μετά 17 χρόνια, το 2025.