Που ποντάρει το Υπερταμείο στον διαγωνισμό για τα λουτρά των Θερμοπυλών

Να γυρίσει σελίδα σε μια από τις πιο εμβληματικές ιαματικές πηγές της χώρας, που φέρει μεν την αίγλη της αρχαιότητας αλλά παραμένει αναξιοποίητη εδώ και δεκαετίες, επιχειρεί το Υπερταμείο. Χθές, ξεκίνησε ο διαγωνισμός για την ολοκληρωμένη αξιοποίηση των περίφημων λουτρών των Θερμοπυλών, που βρίσκονται εντός του αρχαιολογικού χώρου. 

Μέσα στο ακίνητο, συνολικής έκτασης 128 στρεμμάτων, όπου κατά τη μυθολογία ο Ήφαιστος δημιούργησε τις θερμές πηγές για να πλένεται και να ανακτά τις δυνάμεις του ο Ηρακλής μετά τους άθλους του, υπάρχουν, πέρα από την ιαματική πηγή, ένα υδροθεραπευτήριο και δύο ξενοδοχειακές μονάδες. 

Χωρισμένο σε τρία αυτοτελή τμήματα, εκτείνεται από την εθνική οδό και την παλαιά εθνική οδό Αθηνών-Θεσσαλονίκης ως τις παρυφές του όρους Καλλίδρομο, σε απόσταση 1,5 χλμ. δυτικά του οικισμού των Θερμοπυλών και 12 χλμ. νότια της Λαμίας. 

Η θέση και το μέγεθος του ακινήτου, σε συνδυασμό με το ιστορικό του αποτύπωμα παγκόσμιας μάλιστα εμβέλειας, το καθιστούν ελκυστικό επενδυτικά για την ανάπτυξη ποικιλίας δραστηριοτήτων θερινού και χειμερινού τουρισμού, ιαματικού και θερμαλιστικού τουρισμού, τουρισμού ευεξίας, ιστορικού και πολιτιστικού τουρισμού. 

Προς αξιοποίηση είναι έκταση 114,5 στρεμμάτων, καθώς εξαιρέθηκαν οι χαρακτηρισμένες δασικές εκτάσεις και όσες υπόκεινται σε αρχαιολογικές δεσμεύσεις.

Για την αξιοποίησή του θα απαιτηθεί πάντως μια περίπλοκη «διπλή» συναλλαγή, στην οποία ο ανάδοχος θα καταβάλλει ένα εφάπαξ αντάλλαγμα για το δικαίωμα επιφανείας, καθώς και ένα ετήσιο μίσθωμα για τη χρήση της ιαματικής πηγής, το οποίο και θα αναπροσαρμόζεται με βάση τον δείκτη τιμών καταναλωτή.

Πλέγμα συμβάσεων

Σύμφωνα με τους όρους της πρόσκλησης, θα γίνει ταυτόχρονη σύναψη δύο συμβάσεων. Η πρώτη αφορά τη σύστασης και μεταβίβασης δικαιώματος επιφανείας διάρκειας 99 ετών για την Περιοχή Α του Ακινήτου.

 Αυτή έχει έκταση 114,561,89 στρ. και αποτελείται από δύο τμήματα, εμβαδού 69.918,80 τ.μ. και 44.643,09 τ.μ. αντίστοιχα, το οποία διαχωρίζονται από την παλαιά εθνική οδό Αθηνών – Θεσσαλονίκης. 

Ακόμη, θα υπογραφεί για την Περιοχή Β, έκτασης 14.281,76 τ.μ., εντός της οποίας βρίσκεται η ιαματική πηγή σύμβαση μακροχρόνιας μίσθωσης, επίσης διάρκειας 99 ετών. 

Επιπλέον, στον πλειοδότη θα παραχωρηθεί το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης του ιαματικού πόρου, μέσω σύμβασης μακροχρόνιας παραχώρησης χρήσης, την οποία και θα συνάψει με την ΕΤΑΔ, στην οποία ανήκει κατά νόμο η διαχείριση και εκμετάλλευση της ιαματικής πηγής.

Ο δρόμος για την αξιοποίηση άνοιξε στο τέλος του 2021, οπότε εγκρίθηκε το Ειδικό Σχέδιο Χωρικής Ανάπτυξης Δημοσίου Ακινήτου (ΕΣΧΑΔΑ), το οποίο προβλέπει χρήσεις τουρισμού και αναψυχής, ενώ έχουν καθοριστεί ζώνες προστασίας της Ιαματικής Πηγής. Αυτό αναμένεται να εγκριθεί με Προεδρικό Διάταγμα.

Δεδομένου ότι το πλέγμα των τριών συμβάσεων, που τελικά θα συναφθούν, θα περιλαμβάνει διακριτές οικονομικές και λοιπές υποχρεώσεις, στο τεύχος της πρόσκλησης γίνεται ξεκάθαρο ότι αυτό θα είναι «ενιαίο, αλληλένδετο και λειτουργικά αδιαίρετο», με απώτερο στόχο την ολοκληρωμένη αξιοποίηση του ακινήτου. 

Στόχος του Υπερταμείου, εξάλλου, είναι η αναβάθμιση, ο εκσυγχρονισμός και η αξιοποίηση της Περιοχής Α, με το μεγαλύτερο δυνατό όφελος για την τοπική και την εθνική οικονομία. 

Ορόσημα επί…ποινή για τον ανάδοχο

Στο πλαίσιο της σύμβασης σύστασης δικαιώματος επιφανείας, ο ανάδοχος θα πρέπει να πιάσει τρία ορόσημα. Το πρώτο αφορά στην έκδοση της Κοινής Υπουργικής Απόφασης (ΚΥΑ) χωροθέτησης για το επενδυτικό του σχέδιο εντός τριών ετών από την έναρξη ισχύος της σύμβασης. 

Ακόμη, για να ανταποκριθεί στο δεύτερο ορόσημο θα πρέπει να εξασφαλίσει κάθε απαιτούμενη άδεια ή έγκριση για την εγκατάσταση/κατασκευή, που θα απαιτηθεί εντός του ακινήτου, μέσα σε χρονικό διάστημα τεσσάρων ετών.

Τρίτον, θα πρέπει να λάβει άδεια λειτουργίας για τουλάχιστον μία επιχείρηση εντός της Περιοχής Α, με το επενδυτικό της σχέδιο και την αντίστοιχη ΚΥΑ χωροθέτησης ως την ημερομηνία ολοκλήρωσης θετικών υποχρεώσεων επιφανειούχου. 

Κατά τους ορισμούς της προκήρυξης, πρόκειται για την πρώτη ημέρα της 7ης  επετείου από την έναρξη ισχύος του δικαιώματος επιφανείας, θα μπορεί όμως να παρατείνεται με απόφαση του Υπερταμείου, σε ειδικά αιτιολογημένες περιπτώσεις, εφόσον δεν οφείλεται σε υπαιτιότητα του αναδόχου.

Η μη επίτευξη αυτών των τριών οροσήμων συνεπάγεται την επιβολή ποινικών ρητρών στον ανάδοχο, και μάλιστα κλιμακούμενων προς τα επάνω σε συνάρτηση με την έκταση και/ή τη διάρκεια της καθυστέρησης. 

Ο ακριβής μηχανισμός για τον προσδιορισμό αυτών των ρητρών θα καθοριστεί στο τελικό κείμενο της σύμβασης σύστασης δικαιώματος επιφανείας. 

Ενδέχεται, βέβαια, να προβλεφθούν στην πορεία και άλλες θετικές υποχρεώσεις για τον ανάδοχο, όπως για παράδειγμα η εκτέλεση συγκεκριμένων κατασκευών ή βελτιώσεων επί του ακινήτου.

Ως προς το διαδικαστικό κομμάτι του διαγωνισμού, στις 5 Ιουνίου 2026, θα ξεκινήσει η λειτουργία του VDR, στο οποίο και θα αναρτηθούν σταδιακά από τις 23 Ιουλίου τα απαραίτητα έγγραφα, δηλαδή τα σχέδια της σύμβασης σύστασης δικαιώματος επιφανείας, της σύμβασης μίσθωσης και της μακροχρόνιας παραχώρησης χρήσης ιαματικής πηγής. 

Στις 16 Σεπτεμβρίου, μάλιστα, θα αναρτηθεί και το επιτόκιο προεξόφλησης, το οποίο θα καθοριστεί από ανεξάρτητο αποτιμητή. Εντωμεταξύ, οι δια ζώσης επισκέψεις στα ακίνητα -μέχρι δύο για κάθε ενδιαφερόμενο επενδυτή- θα διεξαχθούν από τις 10 Ιουνίου ως και τις 15 Σεπτεμβρίου. Η καταληκτική ημερομηνία υποβολής προσφορών είναι η 30^η Σεπτεμβρίου.