Η ελληνική αγορά ακινήτων παρουσιάζει έντονη ανάκαμψη τα τελευταία χρόνια, με αυξημένη ζήτηση και επενδυτικό ενδιαφέρον, ιδιαίτερα στα μεγάλα αστικά κέντρα. Πέρα όμως από τα τετραγωνικά και τις ανακαινίσεις, καθοριστικό ρόλο στη διαμόρφωση της αξίας ενός διαμερίσματος παίζει η κατάσταση και η διαχείριση της πολυκατοικίας. Η εικόνα των κοινόχρηστων χώρων, η οργάνωση και η συντήρηση επηρεάζουν όχι μόνο την καθημερινότητα των ενοίκων, αλλά και την εμπορική αξία του ακινήτου.
Έρευνα της ελληνικής νεοφυούς επιχείρησης Billys, που έχει αναπτύξει ψηφιακή πλατφόρμα διαχείρισης πολυκατοικιών και επαγγελματικών κτιρίων, αναδεικνύει τη σημασία της σωστής οργάνωσης στο σύνολο των διαδικασιών. Η πολυκατοικία θα πρέπει να λειτουργεί ως μικρός οικονομικός οργανισμός, με διαφάνεια, κανόνες και σαφείς μηχανισμούς λήψης αποφάσεων.
Όταν απουσιάζει αυτή η λογική, προκύπτουν τρία βασικά προβλήματα: ανεπαρκής διαχείριση ταμείου, ελλιπής συντήρηση και απουσία επενδυτικού σχεδιασμού. Η έλλειψη ρευστότητας οδηγεί σε καθυστερήσεις πληρωμών, απλήρωτους λογαριασμούς και δυσκολία κάλυψης βασικών αναγκών. Παράλληλα, η ανεπαρκής συντήρηση επηρεάζει άμεσα τόσο την ποιότητα ζωής όσο και την εμπορική αξία των διαμερισμάτων.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της έρευνας, η κακή διαχείριση και η ελλιπής συντήρηση μπορούν να μειώσουν την αξία ενός διαμερίσματος έως και 20%, ακόμη και αν το ακίνητο είναι αντίστοιχο με άλλα της αγοράς. Η κατάσταση του ανελκυστήρα θεωρείται κρίσιμος παράγοντας, καθώς σε κτίρια με προβλήματα στον ανελκυστήρα, οι τιμές ανά τετραγωνικό πέφτουν αισθητά, ειδικά για διαμερίσματα σε υψηλότερους ορόφους.
Επιπλέον, η διαχείριση της θέρμανσης επηρεάζει σημαντικά την ελκυστικότητα ενός ακινήτου. Κοινόχρηστα συστήματα χωρίς οργάνωση και διαφάνεια μειώνουν την προθυμία αγοραστών να προσφέρουν υψηλότερες τιμές. Η εξωτερική εικόνα του κτιρίου, όπως η πρόσοψη και η είσοδος, αποτελεί ένδειξη μελλοντικών εξόδων και επηρεάζει τη διαπραγμάτευση από την πρώτη επίσκεψη.
Η πρώτη εντύπωση από τους κοινόχρηστους χώρους αποδεικνύεται συχνά καθοριστική για τη διαπραγμάτευση της τιμής. Είσοδος, κλιμακοστάσιο και ασανσέρ λειτουργούν ως «φίλτρο» πριν ακόμη ο ενδιαφερόμενος δει το διαμέρισμα.
Μεσίτες και εκτιμητές που χρησιμοποιούν σύγχρονα εργαλεία διαχείρισης, όπως το Billys, επιβεβαιώνουν ότι αγοραστές ή ενοικιαστές συχνά ζητούν έκπτωση ή αποχωρούν όταν διαπιστώνουν κακή εικόνα στους κοινόχρηστους χώρους. Ένα σκοτεινό κλιμακοστάσιο, ένας παλιός ανελκυστήρας ή μια είσοδος με σημάδια εγκατάλειψης μεταφράζονται άμεσα σε «μελλοντικά έξοδα» για τον ενδιαφερόμενο.
Η εικόνα των κοινοχρήστων επηρεάζει τόσο την τελική τιμή όσο και τον χρόνο πώλησης ή ενοικίασης. Η διαφορά στην αξία δύο παρόμοιων διαμερισμάτων μπορεί να φτάσει το 10% έως 20% όταν βρίσκονται σε κτίρια με διαφορετικό επίπεδο συντήρησης, ειδικά σε μεγαλύτερες πολυκατοικίες.
Η καθαριότητα και η υγιεινή στους κοινόχρηστους χώρους έχουν επίσης καθοριστικό ρόλο. Προβλήματα καθαριότητας και εντόμων οδηγούν σε πρόωρη αποχώρηση ενοικιαστών και απώλεια εισοδήματος για τους ιδιοκτήτες. Ο φωτισμός, η κατάσταση της πυλωτής και των κήπων διαμορφώνουν συνολικά την εμπειρία διαβίωσης και την αντιλαμβανόμενη αξία του ακινήτου.
Το ύψος των κοινοχρήστων αποτελεί βασικό κριτήριο για αγοραστές και ενοικιαστές, με σαφή «ψυχολογικά όρια» που επηρεάζουν την ελκυστικότητα ενός ακινήτου. Τα δεδομένα του Billys δείχνουν ότι το κύριο πρόβλημα δεν είναι το ποσό, αλλά η αδυναμία τεκμηρίωσής του. Όταν οι ένοικοι δεν γνωρίζουν πού κατευθύνονται τα χρήματά τους, αυξάνεται η δυσπιστία και πιέζεται η εμπορική αξία.
Περίπου τέσσερις στους δέκα ενοίκους καθυστερούν ή οφείλουν κοινόχρηστα, γεγονός που οδηγεί σε συσσωρευμένα χρέη, περιορισμένη συντήρηση και αυξημένη καχυποψία στην αγορά. Η έλλειψη διαφάνειας επιδεινώνει το πρόβλημα και καθυστερεί κρίσιμες αποφάσεις για εργασίες που επηρεάζουν άμεσα την αξία όλων των διαμερισμάτων.
Οι παρεμβάσεις με τον μεγαλύτερο αντίκτυπο στην αξία μιας πολυκατοικίας δεν είναι απαραίτητα οι πιο δαπανηρές. Η τακτική καθαριότητα, οι οργανωμένες απεντομώσεις, η βασική συντήρηση και η έγκαιρη πιστοποίηση του ανελκυστήρα βελτιώνουν άμεσα την εικόνα και τη λειτουργικότητα του κτιρίου. Η απόσβεση τέτοιων παρεμβάσεων είναι σχεδόν άμεση, καθώς τα ακίνητα γίνονται πιο ελκυστικά αμέσως μετά τις εργασίες.
Παρά την ανάκαμψη της αγοράς, η εικόνα των πολυκατοικιών στην Αθήνα παραμένει συχνά προβληματική, ανεξαρτήτως ηλικίας ή περιοχής. Καθοριστικός παράγοντας είναι η οργάνωση και η ανάληψη ευθύνης από τους ιδιοκτήτες. Όπου εφαρμόζονται σύγχρονα εργαλεία διαχείρισης και σαφείς διαδικασίες, η πολυκατοικία λειτουργεί καλύτερα και η αξία των ακινήτων διατηρείται. Αντίθετα, η αμέλεια στη διαχείριση των κοινών οδηγεί σε σταδιακή υποβάθμιση, η οποία γίνεται αντιληπτή όταν πλέον είναι δύσκολα αναστρέψιμη.
Ακολουθήστε το Business Daily στο Google news
