Την εκτίμηση ότι το ράλι ανόδου της εγχώριας αγοράς ακινήτων πλησιάζει στην κορύφωσή του διατυπώνει σε συνέντευξή του στο Business Daily o Κοσμάς Θεοδωρίδης, Πρόεδρος της CERA (Confederation of European Real Estate Associations), Αντιπρόεδρος της CEPI (Confederation of European Real Estate Professions) και Γενικός Γραμματέας του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών Αττικής.
Όπως σημειώνει, οι αυξήσεις συνεχίζονται, αλλά οι ρυθμοί επιβραδύνονται, ενώ τα πρώτα σημάδια ωρίμανσης του κύκλου γίνονται πλέον ορατά.
Το ερώτημα δεν είναι αν η αγορά θα συνεχίσει να ανεβαίνει με την ίδια ένταση, αλλά πώς θα εξελιχθεί στην επόμενη φάση - και αν η μετάβαση θα είναι ομαλή ή πιο απότομη.
Ο κ. Θεοδωρίδης εκτιμά ότι η απάντηση βρίσκεται στη μεγάλη εικόνα των κύκλων της αγοράς: «Η αγορά, κατά την άποψή μου, ακολουθεί κύκλους διάρκειας περίπου 18 ετών και πλέον βρισκόμαστε προς το τέλος ενός τέτοιου μεγάλου κύκλου».
Ήδη, σημειώνει, ώριμες αγορές, όπως οι ΗΠΑ, εμφανίζουν ενδείξεις ότι ο ανοδικός κύκλος έχει ολοκληρωθεί ή βρίσκεται στην τελική του φάση.
«Αν δούμε την αγορά των Ηνωμένων Πολιτειών, υπάρχουν σαφείς ενδείξεις ότι εκεί ο κύκλος έχει ολοκληρωθεί», σημειώνει.
Η διόρθωση και ο πολιτικός κύκλος
Η Ελλάδα, όπως επισημαίνει, ακολουθεί με χρονική υστέρηση: «Εμείς συνήθως ακολουθούμε την Αμερική… έχουμε μια διαφορά φάσεως».
Όπως σημειώνει ο κ. Θεοδωρίδης: «Μπαίνουμε σε αυτή τη φάση του τέλους κύκλου. Αργά ή γρήγορα θα έρθει και εδώ.
Και νομίζω ότι είναι και πολύ λογικό, αν το σκεφτείτε, γιατί εδώ εμείς έχουμε και τον πολιτικό κύκλο. Μέχρι το πολύ του χρόνου θα έχουμε εκλογές. Στις εκλογές ξέρετε ότι η αγορά των ακινήτων φρενάρει, υπάρχει αβεβαιότητα.
Και υπάρχουν μια σειρά από ζητήματα τα οποία καλείται να λύσει η ελληνική κοινωνία και η ελληνική οικονομία, τα οποία δεν είναι καθόλου λυμένα.
Μπορεί να πηγαίνουμε πολύ καλύτερα από τα χρόνια της κρίσης. Αυτό δεν σημαίνει ότι έχουμε μια πολύ δυνατή οικονομία σε διεθνή βάση».
Η άνθιση μετά τη βύθιση
Η έντονη άνοδος των τελευταίων ετών στην εγχώρια αγορά ακινήτων, τονίζει, ήταν, σε μεγάλο βαθμό, αποτέλεσμα της κρίσης και της υπερβολικής πτώσης.
«Εμείς ζήσαμε αποπληθωρισμό… οι τιμές έπεσαν περίπου στο μισό», θυμίζει.
Αυτό δημιούργησε μια ισχυρή δυναμική ανάκαμψης, το φαινόμενο του ελατηρίου: «Όταν έχεις πιέσει κάτι πάρα πολύ… τείνει να επανέλθει σε μια κατάσταση ισορροπίας».
Ο κ. Κοσμάς Θεοδωρίδης, Πρόεδρος της CERA και Γενικός Γραμματέας του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών Αττικής, με τον Διευθυντή του BD, Γιάννη Παπαδογιάννη
Η χαμηλή πτήση του τραπεζικού δανεισμού σε ακίνητα
Ένα από τα πιο καθοριστικά στοιχεία της εγχώριας αγοράς είναι ότι η άνοδος δεν βασίστηκε σε δανεισμό, αλλά σε ίδια κεφάλαια.
«Μέχρι και το 2024 αποπληρώνονται περισσότερα δάνεια από όσα εκταμιεύονται», επισημαίνει.
Η εικόνα αυτή αποτυπώνει μια αγορά που κινείται κυρίως από κεφάλαια του εξωτερικού, επενδυτικές τοποθετήσεις και αναδιαρθρώσεις παλαιών δανείων.
Όπως εξηγεί στην πράξη, ένας ξένος επενδυτής ερχόταν και απευθυνόταν σε έναν οφειλέτη που είχε, για παράδειγμα, ένα “κόκκινο” δάνειο ύψους 1,5 εκατ. ευρώ.
Του πρότεινε να συνεργαστούν ώστε να διαπραγματευτούν από κοινού με την τράπεζα.
Στη συνέχεια, ο επενδυτής διαπραγματευόταν με την τράπεζα την αγορά του δανείου σε χαμηλότερη τιμή, π.χ. γύρω στο 1 εκατ. ευρώ ή και λίγο υψηλότερα, ώστε να προκύψει κάποιο όφελος και για τον αρχικό οφειλέτη.
«Αποπληρώνονται με κεφάλαια που έρχονταν από το εξωτερικό και γι’ αυτό νομίζω ότι υπήρχε αυτή η διαφορά στον δανεισμό. Και νομίζω ότι αυτό είναι πολύ υγιές, γιατί θέλουμε να προσελκύσουμε κεφάλαια από το εξωτερικό».
Για τη χαμηλή πτήση των δανείων σημειώνει ότι μετά την κρίση οι τράπεζες είναι πιο προσεκτικές και ακολουθούν με μεγαλύτερη επιμέλεια τα πιστοδοτικά κριτήρια, ενώ ένα μεγάλο τμήμα του πληθυσμού είναι μη αξιόχρεο λόγω παλαιότερων υποχρεώσεων προς τις τράπεζες ή το Δημόσιο.
Σταθεροποίηση ναι, κατάρρευση όχι
Οι περιορισμένες τραπεζικές χρηματοδοτήσεις στην εγχώρια αγορά ακινήτων διαφοροποιούν ριζικά την τρέχουσα φάση από την προ κρίσης περίοδο και περιορίζουν τον κίνδυνο μιας απότομης κατάρρευσης.
Ο κ. Θεοδωρίδης επισημαίνει ότι η άνοδος της αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα ξεκίνησε από πολύ χαμηλή βάση λόγω της προηγούμενης μεγάλης πτώσης και επιπλέον ξεκίνησε με καθυστέρηση σε σχέση με τον ανοδικό κύκλο σε Ευρώπη–ΗΠΑ.
Όπως σημειώνει: «Ελπίζω επειδή εμείς χάσαμε τον προηγούμενο κύκλο, τουλάχιστον τον μισό, πιθανότατα θα τη γλιτώσουμε με μια σταθεροποίηση, ενδεχομένως και με μια ελαφρά άνοδο ή ελαφρά πτώση, αλλά δεν θα έχουμε μεγάλες διακυμάνσεις τιμών».
Με άλλα λόγια, δεν βλέπει μια νέα κρίση τύπου 2010, αλλά μια πιο ήπια προσαρμογή.
Η απουσία υπερδανεισμού λειτουργεί ως βασικός παράγοντας σταθερότητας:
«Δεν υπάρχουν δάνεια που θα σκάσουν».
Ωστόσο, οι κίνδυνοι δεν λείπουν. Η πολιτική αβεβαιότητα, οι εκλογικοί κύκλοι και οι διεθνείς εξελίξεις μπορούν να επηρεάσουν τη δυναμική της αγοράς.
Το παράδοξο της ταυτόχρονης στεγαστικής και δημογραφικής κρίσης
Στο ερώτημα του πώς εξηγείται το γεγονός ότι αντιμετωπίζουμε στεγαστική κρίση παρά τη μείωση του πληθυσμού, ο κ. Θεοδωρίδης υπογραμμίζει ότι το φαινομενικά αυτό παράδοξο αποτυπώνει τη διαφορά μεταξύ θεωρίας και πράξης.
Παρά τη μείωση του πληθυσμού, η Ελλάδα βιώνει έντονη στεγαστική πίεση. Το φαινόμενο αυτό φαίνεται αντιφατικό, αλλά έχει σαφή εξήγηση.
«Η Ελλάδα», σημειώνει, «έχει περίπου 6,5 εκατομμύρια οικιστικές μονάδες σε όλη την Ελλάδα. Λίγο παραπάνω, αλλά ας πούμε 6,5 εκατομμύρια. Αυτά φτάνουν και περισσεύουν για να καλύψουν όλα τα νοικοκυριά της Ελλάδας.
Το πρόβλημά μας όμως ποιο είναι; Η κατανομή. Πολλές από αυτές τις μονάδες είναι στην Περιφέρεια, η οποία εγκαταλείπεται. Και ερχόμαστε όλοι στα μεγάλα αστικά κέντρα και στις τουριστικές περιοχές. Γιατί; Γιατί εκεί είναι οι δουλειές.»
Η συγκέντρωση ζήτησης σε συγκεκριμένες περιοχές δημιουργεί τοπικές ελλείψεις, παρά το συνολικό πλεόνασμα κατοικιών.
«Έχουμε λοιπόν μια τεράστια πίεση, σημειακή, σε αυτά τα μέρη, στα μεγάλα αστικά κέντρα και στις τουριστικές περιοχές, ενώ έχουμε πολύ χαμηλά ενοίκια· σε πολλές περιπτώσεις σε παρακαλάνε να πάρεις ακίνητο στην περιφέρεια».
Τα κλειστά σπίτια
Την κατάσταση επιδεινώνει το γεγονός ότι ένα μεγάλο μέρος του αποθέματος κατοικιών είναι ανενεργό, κατάσταση που ο κ. Θεοδωρίδης περιγράφει ως «το φαινόμενο του κελύφους».
«Εμείς θεωρούμε ότι επειδή έχουμε 6,5 εκατομμύρια οικιστικές μονάδες, σπίτια στην Ελλάδα, όλα αυτά τα σπίτια μπορούν να κατοικηθούν, αλλά δεν μπορούν.
Τα περισσότερα από αυτά τα σπίτια είναι χτισμένα πριν τη δικτατορία, πριν το τέλος της δικτατορίας. Η συντριπτική πλειοψηφία είναι χτισμένη πριν την αλλαγή του οικοδομικού κανονισμού του ’83, οπότε και τα σπίτια, όπως και οι άνθρωποι, γερνάνε και χρειάζονται τεράστιες ανακαινίσεις.
Και να σας το πω αλλιώς, γιατί είναι και ένα θέμα που άπτεται και της αγοράς των ενοικίων. Στην Αθήνα έχουμε 120.000 περίπου κλειστά διαμερίσματα στον Δήμο Αθηναίων.
Αυτά και αύριο να αποφασίζαμε να τα ανοίξουμε, αν δεν ρίξεις από 30 έως 50.000 - γιατί μια λογική ανακαίνιση κάνει γύρω στα 800 ευρώ ανά τ.μ., σήμερα μπορεί να είναι λίγο παραπάνω, λίγο παρακάτω πάντως εκεί είναι -
οπότε για ένα σπίτι το οποίο είναι περίπου 60 τετραγωνικά, μιλάμε για 50.000.
Αυτά τα χρήματα δεν υπάρχουν. Οι ιδιοκτήτες των περισσότερων από αυτά τα διαμερίσματα είναι άνθρωποι μεγαλύτερης ηλικίας.
Γιατί; Γιατί η περιουσία συσσωρεύεται με τα χρόνια, κληρονομείται και ούτω καθεξής, οι οποίοι δεν έχουν ούτε τα χρήματα ούτε τον χρονικό ορίζοντα για να αποσβέσουν την επένδυση, ακόμα και αν είχαν.
Δηλαδή ένα άτομο 70 ετών, αν είχε τα 50 χιλιάρικα για να ανακαινίσει ένα διαμέρισμα, πώς θα τα πάρει πίσω; Δεν τον ενδιαφέρει και το κρατάει κλειστό», σημειώνει ο κ. Θεοδωρίδης.
Ο κ. Κοσμάς Θεοδωρίδης, Πρόεδρος της CERA (Confederation of European Real Estate Associations), Αντιπρόεδρος της CEPI (Confederation of European Real Estate Professions) και Γενικός Γραμματέας του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών Αττικής.
Airbnb και Golden Visa: Ο εύκολος στόχος
Παρά τη σχετική δημόσια συζήτηση για την ενίσχυση των πιέσεων στην αγορά λόγω του Airbnb και της Golden Visa, ο κ. Θεοδωρίδης θεωρεί ότι οι δύο αυτοί παράγοντες υπερεκτιμώνται.
«Είναι δράκοι στο παραμύθι της αδυναμίας αντιμετώπισης της στεγαστικής κρίσης», σημειώνει χαρακτηριστικά.
Για τη Golden Visa σημειώνεται ότι η επίδρασή της ήταν πολύ περιθωριακή, ενώ για το Airbnb θεωρεί ότι συνέβαλε πολύ θετικά στην ανανέωση του οικιστικού αποθέματος, καθώς αποτέλεσε ισχυρό κίνητρο για ανακαινίσεις παλαιών διαμερισμάτων.
Σημειώνει ότι όπου υπήρξαν απαγορεύσεις, όχι μόνο δεν υπήρξε αποκλιμάκωση τιμών στα ενοίκια, αλλά αντίθετα η πίεση συνεχίστηκε, και ένας λόγος είναι ότι οι περιορισμοί λειτουργούν ως αντικίνητρο για τις ανακαινίσεις.
Επιπλέον, επισημαίνει τη μεγάλη συμμετοχή του Airbnb τόσο στη δημιουργία εισοδήματος στη χώρα όσο και στη συμβολή του στα φορολογικά έσοδα.
Οι βαθύτερες αιτίες της στεγαστικής κρίσης
Η στεγαστική κρίση συνδέεται με βαθύτερες κοινωνικές αλλαγές, όπως το ότι πλέον υπάρχουν περισσότερα αλλά μικρότερου μεγέθους νοικοκυριά, η αστικοποίηση και συγκέντρωση εισοδήματος και η γήρανση και απαξίωση του αποθέματος.
«Η στεγαστική κρίση», σημειώνει ο κ. Θεοδωρίδης, «έχει να κάνει και με το γεγονός ότι πια σε κάθε οικιστική μονάδα κατοικούμε λιγότεροι.
Δηλαδή τα νοικοκυριά, παλαιότερα, σε ένα σπίτι ζούσαν 4-5 άτομα. Πατέρας, μητέρα και δύο ή τρία παιδιά. Σήμερα αυτό που γίνεται είναι ότι έχουμε το πολύ δύο γονείς, συνήθως ένα παιδί, κι αυτοί οι δύο γονείς χωρίζουν πάνω από το 50% των περιπτώσεων.
Αυτό σημαίνει ότι εκεί που στα πέντε άτομα χρειαζόμασταν παλιά ένα σπίτι, αυτή τη στιγμή στα 3 άτομα χρειαζόμαστε 2 σπίτια. Αυτό καταλαβαίνετε ότι δημιουργεί μια τεράστια πίεση, ιδιαίτερα στα λιγότερα τετραγωνικά».
Οι παράγοντες αυτοί αυξάνουν τη ζήτηση, ιδιαίτερα για μικρά διαμερίσματα, και πιέζουν τις τιμές.
Άμεσα μέτρα για την αντιμετώπιση της κρίσης
Σύμφωνα με τον κ. Θεοδωρίδη, το πλέον σημαντικό μέτρο για την αποσυμφόρηση της στεγαστικής αγοράς είναι η αποκέντρωση.
Να δημιουργηθούν δημόσιες υπηρεσίες εκτός μεγάλων αστικών κέντρων και να αναπτυχθούν περιοχές που βρίσκονται κοντά στις μεγάλες πόλεις, όπως η Θήβα, η Λιβαδειά ή ακόμα και η Λαμία.
Αυτό βέβαια προϋποθέτει γρήγορα, αξιόπιστα και αποτελεσματικά μέσα μαζικής μεταφοράς.
Αγορά ή ενοικίαση κατοικίας;
Παρά την παρατεταμένη άνοδο των τιμών των ακινήτων στην Ελλάδα τα τελευταία χρόνια, ο κ. Θεοδωρίδης παραμένει σαφής για την αξία της ιδιοκατοίκησης.
Θεωρεί ότι το «αγορά ή ενοικίαση» αποτελεί ψευτοδίλημμα, σχολιάζοντας σκωπτικά τους influencers που στις μέρες μας βρίσκονται στη μόδα.
«Δεν υπάρχει καλύτερη επένδυση από την πρώτη κατοικία», τονίζει.
Εξηγεί ότι αν κάποιος νοικιάζει για 25 χρόνια κατοικία προκειμένου να καλύψει τη στεγαστική του ανάγκη, όλα αυτά τα χρήματα στο τέλος της διαδρομής πάνε σε άλλες τσέπες.
«Τα λεφτά έχουν πάει στον κουβά», σχολιάζει δηκτικά.
«Θεωρώ ότι δεν υπάρχει ταχύτερος, ασφαλέστερος και αποτελεσματικότερος τρόπος για να αποταμιεύσει κάποιος λεφτά από την αγορά ακινήτου».
Ακολουθήστε το Business Daily στο Google news
