Γιατί δεν υπάρχει κίνδυνος για φούσκα στην ελληνική αγορά κατοικιών

Φόβους για φούσκα στην αγορά ακινήτων ανάλογη με εκείνη του 2008 εκφράζει έκθεση του Bloomberg, με τη Νέα Ζηλανδία, τον Καναδά και τη Σουηδία να είναι οι πιο «επικίνδυνες» αγορές, ενώ ακολουθούν από κοντά το Ηνωμένο Βασίλειο και οι ΗΠΑ. Πολύ μικρό κίνδυνο για υπερβολές εμφανίζει η ελληνική αγορά, που βρίσκεται στη 18η θέση στην κατάταξη, καθώς οι τιμές βυθίστηκαν ακόμη και κατά 40% στη διάρκεια της μεγάλης κρίσης και εξακολουθούν να βρίσκονται σε απόσταση άνω του 30% από τα επίπεδα του 2007.

Ειδικότερα, για να καταλήξει στο αν υπάρχει ή όχι κίνδυνος «φούσκας», το Bloomberg Economics εξετάζει πέντε διαφορετικούς δείκτες, όπως είναι, μεταξύ άλλων η σχέση ανάμεσα στην τιμή και το ενοίκιο και στην τιμή και το εισόδημα. Η Ν. Ζηλανδία και ο Καναδάς έχουν τις πιο υπερβολικές σχέσεις τιμής ακινήτου προς ενοίκιο, καθώς η σχέση ξεπερνά τις 200 φορές, ενώ η Ελλάδα βρίσκεται στη 18η θέση με το «λογικό» ποσοστό του 102,6%. Σε ό,τι αφορά τη σχέση της τιμής κατοικίας προς το εισόδημα (το μέσο μηνιαίο εισόδημα στη χώρα), η σχέση στην Ελλάδα φαίνεται επίσης εύλογη, στις 96,3 φορές, ενώ ξεπερνά τις 150 φορές στη Ν. Ζηλανδία, τον Καναδά και τη Σουηδία.

Φούσκα στα ακίνητα: Η κατάταξη του Bloomberg

«Ένα κοκτέιλ παραγόντων στέλνει τιμές των ακινήτων σε πρωτοφανή επίπεδα παγκοσμίως», σχολιάζει ο οικονομολόγος Νιράτζ Σαχ. «Τα ιστορικά χαμηλά επιτόκια, η πρωτοφανής δημοσιονομική στήριξη, οι αποταμιεύσεις λόγω lockdown που είναι έτοιμες να χρησιμοποιηθούν ως προκαταβολή, το περιορισμένο απόθεμα κατοικιών και οι προσδοκίες για μια ισχυρή ανάκαμψη στην παγκόσμια οικονομία συμβάλλουν σε αυτές τις φούσκες», τονίζει.

Στην ελληνική αγορά κατοικιών, η πανδημία προκάλεσε μια επιβράδυνση της ανόδου των τιμών. Το 2020, η μέση ετήσια αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων ανήλθε σε 4,2%, έναντι αύξησης 7,2% το 2019. Η μέση ετήσια αύξηση των τιμών ήταν 4,7% για τα νέα διαμερίσματα, έναντι αύξησης 7,7% το 2019, ενώ η αντίστοιχη αύξηση για τα παλαιά διαμερίσματα ήταν 4,0% το 2020, έναντι αύξησης 6,9% το 2019.

Οι κατοικίες στην Ελλάδα βρίσκονται σε τεράστια απόσταση από τις τιμές που είχαν πιάσει στα τέλη της δεκαετίας του 2.000, πριν την μεγάλη οικονομική κρίση. Ο δείκτης τιμών κατοικιών της Τρ. Ελλάδος, με έτος βάσης το 2007 (2007=100), υποχώρησε το 2016 και το 2017 ακόμη και χαμηλότερα από το 60, δηλαδή υπήρξε μια πτώση που ξεπέρασε το 40%. Το 2020 ανέβηκε στο 67,2, δηλαδή παραμένει σχεδόν 33% κάτω από το επίπεδο του 2007. Ελαφρώς καλύτερη τιμή έχουν τα νέα ακίνητα (69,8), ενώ υστερούν τα παλαιά (65,5).

Δείκτης τιμών κατοικιών της Τρ. Ελλάδος

Τρεις παράγοντες που υποστηρίζουν τις τιμές

Πάντως, οι τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα ωθούνται υψηλότερα, έστω και χωρίς υπερβολές. Μιλώντας στο Business Daily, o πρόεδρoς του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates Θεμιστοκλής Μπάκας αναφέρει τους τρεις παράγοντες που συντηρούν την ανοδική δυναμική των τιμών:

1. Υψηλά ποσοστά ανακαινίσεων: Το μεγαλύτερο μέρος των διαθέσιμων προς πώληση παλαιών ακινήτων, είναι πλέον ανακαινισμένα είτε μερικώς, είτε ολικώς με αποτέλεσμα οι αξίες τους -οι ζητούμενες τιμές πώλησης- να είναι αυξημένες σε σχέση με το παρελθόν.  Επιπλέον, με δεδομένη την επένδυση αυτή, οι ιδιοκτήτες εμφανίζονται περισσότερο απρόθυμοι να δεχθούν «παζάρια» από τους ενδιαφερόμενους αγοραστές.
2. Μικρή διαθεσιμότητα νεόδμητων: Τα νεόδμητα ακίνητα με έτος κατασκευής μετά το 2018 και ουσιαστικά μετά τον Οκτώβριο του 2019 που παρατάθηκε η αναστολή του Φ.Π.Α 24% στις νέες κατασκευές, ακόμη και σήμερα, η διαθεσιμότητά τους καταγράφεται μικρή στις περιοχές που επικεντρώνεται η ζήτηση για αγορά.   
3. Έργα ανάπλασης και υποδομών: Βασικό ρυθμιστή των τιμών αποτελούν τα έργα ανάπλασης και υποδομών που είτε έχουν ανακοινωθεί και αναμένεται η έναρξη των εργασιών τους, είτε υλοποιούνται ήδη. Η αξιοποίηση εμβληματικών κτιρίων σε πολλές περιοχές του κέντρου της Αθήνας, η νέα γραμμή 4 του μετρό, η προσβασιμότητα των πολιτών σε «πνεύμονες» πρασίνου με την ταυτόχρονη αξιοποίηση της πολιτισμικής κληρονομίας της εκάστοτε περιοχής, η ανακατασκευή δημόσιων χώρων σε συνάρτηση με την έντονη επενδυτική κινητικότητα που καταγράφεται από ιδιωτικές επενδύσεις μέσω funds ή/και ιδιωτικών σχημάτων τόσο στην τουριστική βιομηχανία της πρωτεύουσας όσο και γενικότερα στην κτηματαγορά.