Οδηγός της ΑΑΔΕ για τον φορολογικό λαβύρινθο των βραχυχρόνιων μισθώσεων

Ασφυκτικότερο είναι πλέον το πλαίσιο λειτουργίας των βραχυχρόνιων μισθώσεων, με τις υποχρεώσεις των διαχειριστών να πυκνώνουν ενώ κάθε απώλεια προθεσμίας για την εκπλήρωση φορολογικών υποχρεώσεων, επιφέρει πρόστιμα.

Με νέο Οδηγό η ΑΑΔΕ επιχειρεί να φωτίσει τον λαβύρινθο των υποχρεώσεων, σχετικά με την υποβολή των δηλώσεων στην πλατφόρμα και το χρονικό περιθώριο των διορθώσεων, ενώ αποσαφηνίζει πότε οι διαχειριστές είναι υπόχρεοι ένταξης στον ΦΠΑ και πότε εξαιρούνται.

Παράλληλα από την 1η Οκτωβρίου 2025 τίθενται σε εφαρμογή οι νέες προδιαγραφές που πρέπει να πληρούν τα κτίρια που έχουν δηλωθεί στις πλατφόρμες των βραχυχρόνιων μισθώσεων.

Διορθώσεις έως 28 Φεβρουαρίου

Η ΑΑΔΕ διευκρινίζει πως οι δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής υποβάλλονται μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την ημέρα αναχώρησης του μισθωτή από το «Ακίνητο».
Για παράδειγμα, Βραχυχρόνια Μίσθωση που έχει συναφθεί με ημερομηνία άφιξης 25.08.2025 και αναχώρησης 2.09.2025, η δήλωση πρέπει να υποβληθεί το αργότερο μέχρι τις 20 Οκτωβρίου 2025.

Σε περίπτωση ακύρωσης της βραχυχρόνιας μίσθωσης, για την οποία έχει ήδη καταχωρηθεί Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής πριν την άφιξη του μισθωτή, θα πρέπει να υποβληθεί τροποποιητική Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής, λόγω ακύρωσης της κράτησης, ώστε να δηλωθεί η εν λόγω ακύρωση, είτε προβλέπεται καταβολή ποσού βάσει πολιτικής ακύρωσης, είτε όχι.

Αν δεν έχει υποβληθεί αρχική Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής, υποβάλλεται αρχική Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής μέχρι την 20η ημέρα του επόμενου μήνα από την ακύρωση, επιλέγοντας το ειδικό πεδίο στην εφαρμογή, μόνο στην περίπτωση που βάσει πολιτικής ακύρωσης προβλέπεται καταβολή ποσού μισθώματος από τον μισθωτή.

Εφόσον σε κάποιο μήνα του έτους, δεν υπάρχουν αναχωρήσεις, δεν υπάρχει υποχρέωση υποβολής μηδενικής δήλωσης, αλλά δηλώσεις υποβάλλονται μέχρι την 20ή ημέρα μόνο, εφόσον τον προηγούμενο μήνα υπήρχε κάποια αναχώρηση ή ακύρωση.

Πάντως, οι Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής δύνανται να τροποποιούνται μέχρι την 28η Φεβρουαρίου του έτους υποβολής των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος και πριν την οριστικοποίηση του «Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής».
Δηλαδή, οι  μισθώσεις του 2025, μπορούν να τροποποιηθούν έως τις 28 Φεβρουαρίου 2026, ενώ μετά την οριστικοποίηση του Μητρώου, οι δηλώσεις «κλειδώνουν» και δεν επιτρέπεται καμία αλλαγή. Αυτό σημαίνει πως εάν υπάρχουν λάθη ίσως επιφέρουν πρόστιμα.

Σε όλες τις περιπτώσεις που κατά την διάρκεια της μίσθωσης συμφωνείται αναμίσθωση του ακινήτου στον ίδιο μισθωτή υφίσταται υποχρέωση υποβολής δύο δηλώσεων βραχυχρόνιας διαμονής, εκ των οποίων, η πρώτη θα αφορά στη διάρκεια της αρχικής συμφωνίας μίσθωσης, ενώ η δεύτερη θα αφορά  στη διάρκεια της μίσθωσης που συμφωνήθηκε κατά την αναμίσθωση του ακινήτου.

Πότε επιβάλλεται ΦΠΑ

Σχετικά με την επιβολή ΦΠΑ στις βραχυχρόνιες μισθώσεις η ΑΑΔΕ διευκρινίζει ότι η Βραχυχρόνια Μίσθωση:

1. Απαλλάσσεται από τον ΦΠΑ όταν οι εκμισθωτές είναι φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν μέχρι και δύο (2) ακίνητα.
2. Υπάγεται σε ΦΠΑ με συντελεστή 13%, όταν οι εκμισθωτές είτε είναι φυσικά πρόσωπα που εκμεταλλεύονται από τρία (3) ακίνητα και άνω.
3. Υπάγεται στον ΦΠΑ εάν είναι νομικά πρόσωπα ανεξάρτητα από τον αριθμό των ακινήτων που εκμεταλλεύονται.

Εφόσον ο εκμισθωτής είναι φυσικό πρόσωπο που διαθέτει τουλάχιστον τρία (3) ακίνητα για Βραχυχρόνια Μίσθωση, το σύνολο των ακινήτων υπόκειται σε ΦΠΑ.

Για τον προσδιορισμό του αριθμού των ακινήτων που διαθέτει ένα φυσικό πρόσωπο διαθέτει για βραχυχρόνια μίσθωση λαμβάνεται υπόψη ο αριθμός των ΑΜΑ που έχει λάβει, με εξαίρεση την περίπτωση που ένα φυσικό πρόσωπο διαθέτει για Βραχυχρόνια Μίσθωση ένα διαμέρισμα/μονοκατοικία είτε ως ενιαίο χώρο είτε ως δύο δωμάτια (το άθροισμα των οποίων θα είναι ίσο με το εμβαδόν του ενιαίου χώρου για τον οποίο έχει λάβει τον τρίτο ΑΜΑ) διακριτά, κατά την οποία θεωρείται ότι εκμεταλλεύεται μόνο δύο ακίνητα για Βραχυχρόνια Μίσθωση.

Παραδείγματα

1. Φυσικό πρόσωπο-Διαχειριστής έχει τρεις (3) ΑΜΑ με σύμβαση μίσθωσης (και δικαίωμα υπεκμίσθωσης) από τρεις (3) διαφορετικούς ιδιοκτήτες. Ο Διαχειριστής υποχρεούται σε έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας (λόγω των τριών (3) ΑΜΑ), οι ιδιοκτήτες όχι (είναι μακροχρόνιοι εκμισθωτές).
2. Φυσικό πρόσωπο-Διαχειριστής έχει τρεις (3) ΑΜΑ με σύμβαση μίσθωσης (και δικαίωμα υπεκμίσθωσης) από έναν και μόνο ιδιοκτήτη. Ο Διαχειριστής υποχρεούται σε έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας (λόγω των τριών (3) ΑΜΑ), ο ιδιοκτήτης όχι (είναι μακροχρόνιος εκμισθωτής).
3. Φυσικό πρόσωπο-Διαχειριστής έχει έναν (1) ΑΜΑ με σύμβαση μίσθωσης (με δικαίωμα υπεκμίσθωσης) από τρεις (3) διαφορετικούς συνιδιοκτήτες. Κανένας εκ των προσώπων αυτών (συνιδιοκτήτες, διαχειριστής) δεν έχει υποχρέωση έναρξης εργασιών.

Παραδείγματα με συνιδιοκτησία

Αν ο Διαχειριστής είναι και συνιδιοκτήτης ακινήτου Βραχυχρόνιας Μίσθωσης (στην περίπτωση που δεν υπάρχει σύμβαση μίσθωσης από τους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες προς τον Διαχειριστή-συνιδιοκτήτη), τότε ο ανωτέρω κανόνας υπάρχει περίπτωση να μην ισχύει, και οι συνιδιοκτήτες (φυσικά πρόσωπα) να έχουν υποχρέωση έναρξης επιχειρηματικής δραστηριότητας αναλόγως του αριθμού των ακινήτων που διαθέτουν για βραχυχρόνια μίσθωση.

1. Τέσσερα (4) φυσικά πρόσωπα είναι από κοινού συνιδιοκτήτες τεσσάρων (4) ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης και Διαχειριστής είναι ένας εξ αυτών (ή κάποιοι εξ αυτών, αδιάφορο αν είναι ο ίδιος πάντα). Αφού οι ΑΜΑ είναι τέσσερις (4), έχουν όλοι ιδιοκτησία επί αυτών (ανεξαρτήτως ποσοστών ιδιοκτησίας) και εφόσον, δεν υπάρχει μισθωτήριο μακροχρόνιας μίσθωσης, τότε και οι τέσσερις (4) πρέπει να κάνουν έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας.
2. Στην περίπτωση όμως που οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες έχουν εκμισθώσει τα ποσοστά ιδιοκτησίας τους επί του ακινήτου στον Διαχειριστή - συνιδιοκτήτη και παράλληλα του έχουν παραχωρήσει το δικαίωμα υπεκμίσθωσης, τότε μόνο ο Διαχειριστής - συνιδιοκτήτης θεωρείται ότι προβαίνει σε Βραχυχρόνια Μίσθωση του ακινήτου και θα πρέπει να εξετάσει την υποχρέωση έναρξης επιχειρηματικής δραστηριότητας αναλόγως του αριθμού των ακινήτων που διαθέτει για βραχυχρόνια μίσθωση, ενώ το εισόδημα που προκύπτει για τους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες φορολογείται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία.
3. Φυσικό πρόσωπο έχει συνιδιοκτησία επί τεσσάρων (4) ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης. Τα τρία (3) ακίνητα μαζί με τους Α και Β και το ένα με τον Γ. Τόσο εκείνος όσο και οι Α και Β, υποχρεούνται σε έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας λόγω των τριών (3) ΑΜΑ τους. Ο Γ δεν υποχρεούται σε έναρξη  δεδομένου ότι έχει μόνο έναν (1) ΑΜΑ.

Πότε οι διαχειριστές θεωρούνται επιχειρηματίες

Στην περίπτωση που με το μισθωμένο ακίνητο παρέχονται και άλλες υπηρεσίες πλέον των κλινοσκεπασμάτων, το ακίνητο θεωρείται τουριστικό κατάλυμα και πρέπει να γίνει έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας στην ΑΑΔΕ και υποβολή γνωστοποίησης τουριστικού καταλύματος μέσω του συστήματος OpenBusiness, τηρώντας τις σχετικές προϋποθέσεις των διατάξεων του Υπουργείου Ανάπτυξης.

Αναφορικά δε, με την έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας οι επιλογές είναι δυο: είτε έναρξη ατομικής επιχείρησης είτε σύσταση εταιρείας αναλόγως και των λοιπών σχετικών προϋποθέσεις. Συνοπτικά οι υποχρεώσεις είναι:

• Έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας στην ΑΑΔΕ.
• Υποβολή γνωστοποίησης τουριστικού καταλύματος στο OpenBusiness, λήψη αριθμού γνωστοποίησης και ανάρτηση αυτού του αριθμού σε ψηφιακές πλατφόρμες και κάθε μέσο προβολής.
• Υποβολή δηλώσεων Τέλους Ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση και τέλους Παρεπιδημούντων.
• Υποβολή δηλώσεων ΦΠΑ, Ε3+Ε1 ή Ν κατά περίπτωση.
• Όλες οι υποχρεώσεις της ατομικής επιχείρησης, π.χ. myDATA.

Στην περίπτωση που οι εισπράξεις από Βραχυχρόνια Μίσθωση που προέρχονται από δύο (2) ημερολογιακά έτη επιμερίζεται στα αντίστοιχα φορολογικά έτη, με βάση τις ημέρες διαμονής ανά έτος και φορολογείται με τη δήλωση φορολογίας εισοδήματος εκάστου έτους.